19 octobre 2012

Révision du PSMV: l'enjeu du logement


Un des enjeux de notre mandature dans le centre de Paris est la révision du Plan desauvegarde et de mise en valeur du Marais afin de le mettre en accord avec les objectifs du Plan local d’urbanisme qui a été adopté sous la mandature précédente.

Concrètement, qu’est-ce que cela veut dire ? Le PLU est un document d’urbanisme qui a pour but entre autre de définir des réserves foncières pour des équipements publics ou du logement social et d’introduire des règles de construction en accord avec le développement durable (hauteur, espaces verts,…) ainsi que des zones de déficit pour divers activités. Construire la ville ne peut se faire dans l’anarchie et ce document définit ce que peuvent faire les propriétaires et ce à quoi ils peuvent allouer leur bien.

Le PLU ne s’applique dans le secteur défini par le plan de sauvegarde et de mise en valeur du Marais : c’est une administration nationale qui s’en occupe, avec les architectes des bâtiments de France, et en définit les règles. Mais nous avons mis, en accord avec l’Etat, le PSMV en révision.

Par exemple et je suis amené à travailler dessus avec ma collègue Christine Frey, élue chargée de l'urbanisme pour le 3e, bon nombre d’outils, en particulier pour produire du logement social, ne s’applique pas dans le PSMV. Ce qui créé donc une forme de frustration dans un arrondissement comme le nôtre, concerné au deux tiers par le PSMV alors que le centre de Paris doit participer à l’obligation SRU des 20% des logements sociaux.

Pour produire du logement social, les outils développés sur Paris dans le PLU sont de 2 ordres : la mise en place d’une zone de déficit et l’application de « réserves à l’adresse ». 

La mise en place d’une zone de déficit permet d’imposer de revendre 25% de la surface d’un immeuble à un bailleur social si l’immeuble concerné fait plus de 800 m² et s’il y a dépôt d’un permis de construire. Cela s’impose donc lors d’une réhabilitation lourde.

Dans le même esprit, il est possible de viser des adresses plus précisément et d’imposer lors de la délivrance d’un permis de construire la création de 25% de logements sociaux peu importe le projet (réserve dite LS25), la création de 50% de logements dont 50% seront consacrés au parc social (L50), la création de 50% de logements sociaux peu importe le projet (LS50), la création de 100% de logements dont 50% dévolus au parc social (L100) ou la création de 100% de logements sociaux (LS100). Ce type de réserve s’implique indépendamment de la superficie du bâtiment concerné. 

Nous sommes donc dans le courant de la procédure de révision du PSMV. Et puisque nous cherchons à mettre en adéquation le PSMV avec le PLU, notre travail actuel consiste à réfléchir aux modalités d’extension de la zone de déficit au Marais et à définir les adresses qui seront touchées par les fameuses réserves. Pour cela, nous avons fait des propositions ciblées à la mairie centrale pour y apposer des réserves afin de nous aider à atteindre nos objectifs de production de logements sociaux.

Je ne peux pas en donner la liste car elle sera soumise à enquête publique mais nous avons travaillé de manière raisonnée en croisant plusieurs critères : nombre de logements vacants (signe potentiel de vente à terme), présence de demandeurs de logements (logement social de fait), procédure d’insalubrité (signe d’un propriétaire défaillant),… Nous avons ainsi obtenu une liste non négligeable d’adresses que la Ville est en train d’analyser qui pourrait permettre à terme de produire 150 logements sociaux.

A terme effectivement, car pour que ces deux outils se déclenchent, il faut qu’il y ait un dépôt de permis de construire par un propriétaire privé. Ces outils sont moins rapides que les acquisitions à l’amiable ou les préemptions mais elles permettent vraiment de maîtriser les évolutions du foncier.

Par ailleurs, comme vous avez pu le voir, l’augmentation à 25% de l’obligation SRU va rentrer dans les faits. Nous réfléchissons donc parallèlement à passer à une obligation de 30% de production sociale dans les zones de déficit pour les immeubles de plus de 800 m² et de transformer la réserve LS25 en réserve LS 30, ce qui n’est pas négligeable dans la production de logements sociaux que cela permettra.

C’est donc une affaire à suivre…

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